Fundacja rodzinna może dać członkom rodziny dom na dwa sposoby: bezpłatnie, jako świadczenie, albo za czynsz rynkowy, w ramach najmu. Pierwsza droga kosztuje fundację 15% CIT od wartości świadczenia. Druga, według interpretacji z 25 sierpnia 2026 r., nie jest ani świadczeniem, ani ukrytym zyskiem. Porównujemy obie drogi i pokazujemy, od czego zależy wybór.
Stan prawny i praktyki interpretacyjnej na 23 września 2026 r.
Ile kosztuje fundację bezpłatne udostępnienie domu?
Bezpłatne udostępnienie nieruchomości beneficjentowi to świadczenie z art. 2 ust. 2 ustawy o fundacji rodzinnej. Fundacja płaci od niego 15% CIT (art. 24q ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT). Podstawą jest równowartość czynszu rynkowego, a gdy fundacja pokrywa też koszty utrzymania nieruchomości, także te koszty. Podatek wpłaca się co miesiąc, do 20. dnia następnego miesiąca (art. 24q ust. 6). Szczegóły, w tym różnicę między beneficjentem a fundatorem spoza listy beneficjentów, opisaliśmy we wpisie o tym, co z CIT, gdy fundacja rodzinna udostępnia dom beneficjentowi.
Czy najem po cenie rynkowej jest świadczeniem?
Nie. W interpretacji z 25 sierpnia 2026 r. (0111-KDIB1-2.4010.366.2026.2.EJ) fundator zamierzał sprzedać fundacji dom, w którym mieszka, a potem wynająć od niej część domu na własne cele mieszkaniowe, za czynsz rynkowy. Dyrektor KIS stwierdził, że „odpłatne wynajmowanie nieruchomości mieszkalnej przez Fundację Rodzinną w zamian za ustalony na zasadach rynkowych czynsz najmu nie powinno być traktowane jako świadczenie, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o fundacji rodzinnej”. Taki najem mieści się w działalności dozwolonej fundacji (art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej).
Organ uznał też, że najem nie jest ukrytym zyskiem. Nie jest nieodpłatnym świadczeniem (art. 24q ust. 1a pkt 2 ustawy o CIT), a czynsz na poziomie rynkowym wyklucza ukryty zysk z tytułu różnicy między ceną a wartością rynkową (art. 24q ust. 1a pkt 4). Warunek jest praktyczny: czynsz musi odpowiadać wartości rynkowej i być rzeczywiście płacony.
Interpretacja dotyczyła wyłącznie ukrytego zysku. Organ nie rozstrzygał w niej, czy przychód z czynszu jest zwolniony z CIT. Warto pamiętać o art. 6 ust. 8 ustawy o CIT. Zwolnienie nie obejmuje przychodów z najmu składników majątku służących prowadzeniu działalności przez beneficjenta, fundatora lub podmiot powiązany. Najem na cele mieszkaniowe nie powinien się w nim mieścić, ale dom, w którym najemca prowadzi też firmę, wymaga osobnej analizy.
Świadczenie czy najem - jak porównać obie drogi?
| Świadczenie (bezpłatnie) | Najem po cenie rynkowej | |
|---|---|---|
| Podstawa | art. 2 ust. 2 ustawy o fundacji rodzinnej | art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o fundacji rodzinnej |
| CIT po stronie fundacji | 15% od czynszu rynkowego i kosztów pokrywanych przez fundację, co miesiąc | brak podatku od świadczenia, czynsz to przychód z dozwolonej działalności |
| PIT po stronie korzystającego | przychód z innych źródeł, zwolniony w proporcji dla grupy zerowej wobec fundatora | brak przychodu, najemca płaci czynsz |
| Korzyść dla rodziny | mieszkanie bez opłat | brak, rodzina płaci pełny czynsz |
| Kluczowe ryzyko | korzystanie przez osobę spoza listy beneficjentów (ukryty zysk) | czynsz niższy niż rynkowy albo niepłacony |
Świadczenie ma sens, gdy fundacja ma realnie wspierać rodzinę. 15% CIT jest wtedy kosztem tego wsparcia. Najem ma sens, gdy członkowie rodziny i tak mogą płacić czynsz, a celem jest utrzymanie nieruchomości w fundacji bez podatku od świadczeń.
Czy można połączyć świadczenie pieniężne z najmem?
Czasem rozważa się rozwiązanie mieszane: fundacja wypłaca beneficjentowi świadczenie pieniężne, a beneficjent płaci fundacji czynsz rynkowy. Nie znaleźliśmy interpretacji, która oceniałaby taki układ. Naszym zdaniem wymaga on ostrożności. Świadczenie pieniężne jest opodatkowane 15% CIT tak samo jak świadczenie w naturze. Jeżeli wypłata i czynsz się znoszą, organ może zakwestionować cały układ, także na podstawie klauzuli przeciwko unikaniu opodatkowania. Pisaliśmy o niej we wpisie o fundacji rodzinnej i klauzuli GAAR. Takie rozwiązanie warto zabezpieczyć własną interpretacją indywidualną.
Zastanawiasz się, czy członkowie rodziny powinni korzystać z nieruchomości fundacji w ramach świadczenia czy najmu? Skontaktuj się z zespołem HMP Podatki. Porównamy skutki obu dróg w Twojej strukturze i przygotujemy dokumenty.
